北京中地聯(lián)合房地產(chǎn)評估有限公司與北京紫玉山莊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托合同糾紛案

文號: (2009)二中民終字第07921號

上訴人（原審原告，反訴被告）北京中地聯(lián)合房地產(chǎn)評估有限公司，住所地北京市懷柔區(qū)鳳翔東大街9號101室。

法定代表人張立新，董事長。

委托代理人謝敏民，男， 1980年2月3日出生，漢族，北京中地聯(lián)合房地產(chǎn)評估有限公司法律顧問，身份證住址吉林省吉林市昌邑區(qū)橋興胡同158－6號。

委托代理人劉冬云，北京市雙利律師事務所律師。

被上訴人（原審被告，反訴原告）北京紫玉山莊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)紫玉東路1號。

法定代表人黃美廉，董事長。

委托代理人龍婧，女， 1979年6月29日出生，漢族，北京紫玉山莊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職員，住址北京市海淀區(qū)清華園1號法學院。

委托代理人李君，北京市煒衡律師事務所律師。

上訴人北京中地聯(lián)合房地產(chǎn)評估有限公司（以下簡稱中地聯(lián)合公司）因與被上訴人北京紫玉山莊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱紫玉山莊公司）委托合同糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2008）朝民初字第02721號民事判決，向本院提起上訴。本院于2009年3 月24 日受理后，依法組成由法官閆飛擔任審判長，法官李晶雪、賈申參加的合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結。

中地聯(lián)合公司在一審中起訴稱：2006年9月6日，中地聯(lián)合公司與紫玉山莊公司簽訂《房屋拆遷評估委托協(xié)議書》（以下簡稱《協(xié)議》），約定紫玉山莊公司委托中地聯(lián)合公司為其河北涿州碼頭鎮(zhèn)張村項目用地范圍內(nèi)的被拆遷房屋、附屬物進行評估工作，評估費用總額為55萬元，紫玉山莊應按約定及時支付中地聯(lián)合公司評估費用，每延期一天，紫玉山莊公司按照應付服務費的千分之五向中地聯(lián)合公司支付違約金�！秴f(xié)議》簽訂后，中地聯(lián)合公司依約完成評估工作，并于2006年12月11日將評估報告提交給紫玉山莊公司并經(jīng)其確認，但紫玉山莊公司至今未支付第二筆評估費40萬元，且紫玉山莊公司于2007年5月10日向中地聯(lián)合公司發(fā)函要求解除《協(xié)議》。故中地聯(lián)合公司訴至法院，要求判令紫玉山莊公司支付評估費40萬元及違約金3萬元（要求支付到欠款實際付清之日止）并承擔訴訟費。

中地聯(lián)合公司為證明其訴訟請求向一審法院提交了以下證據(jù)予以佐證：

1、2006年9月6日的《協(xié)議》，證明中地聯(lián)合公司與紫玉山莊公司簽訂委托協(xié)議，約定了評估內(nèi)容、標準、費用、費用支付時間及違約責任等（庭審時中地聯(lián)合公司主張學校、村委會、村設施等非住宅性房屋及其附屬物不屬于評估內(nèi)容）。

2、2006年9月13日的進賬單及2006年9月14日的發(fā)票，證明紫玉山莊公司支付了第一筆10萬元評估費。

3、20份拆遷項目工作紀要，證明中地聯(lián)合公司依約完成了評估工作并提交了評估報告，同時證明評估工作因為被拆遷人的不配合而導致延期，紫玉山莊公司是明知并且認可延期的。

4、2006年10月20日的入戶調(diào)查情況匯報，證明因為存在被拆遷人拒絕評估人員入戶的情況而導致評估報告延期交付。

5、2007年5月14日公司業(yè)務往來記錄，證明中地聯(lián)合公司對于延期交付評估報告沒有責任以及在評估期間中地聯(lián)合公司與紫玉山莊公司之間的往來。

6、評估報告，證明中地聯(lián)合公司按約定履行了評估義務并向紫玉山莊公司提交了評估報告。

7、2份評估項目文件交付簽收單，證明中地聯(lián)合公司按約定履行了評估義務并向紫玉山莊公司提交了評估報告。

8、部分評估明細表，證明紫玉山莊公司認可中地聯(lián)合公司的評估報告。

9、照片，證明紫玉山莊公司認可中地聯(lián)合公司的評估報告。

10、2007年3月30日、2007年4月12日及2007年5月10日的聯(lián)系函，證明紫玉山莊公司拒付評估費并提出解除合同的要求。

11、2007年4月20日聯(lián)系函及特快專遞詳情單，證明中地聯(lián)合公司認為其不存在違約行為，并多次要求紫玉山莊公司給付合同價款。

12、在另一案中紫玉山莊公司提交的答辯狀以及涿州博友會計師事務所有限責任公司提交的答辯狀、證據(jù)復印件，證明紫玉山莊公司在提出解除合同之前就已將評估報告交予第三方使用。

紫玉山莊公司在一審中答辯并反訴稱：2006年9月6日，中地聯(lián)合公司與紫玉山莊公司簽訂《協(xié)議》，約定由中地聯(lián)合公司為紫玉山莊公司的河北涿州碼頭鎮(zhèn)張村項目用地范圍內(nèi)的被拆遷房屋、附屬物進行評估工作，估價期限為2006年9月7日至2006年10月14日，中地聯(lián)合公司于2006年10月11日以前將估價結果報告交付紫玉山莊公司�！秴f(xié)議》同時約定中地聯(lián)合公司應在協(xié)議約定時間內(nèi)完成評估工作，出具評估報告，如未能按協(xié)議約定時間出具評估報告，每延期一天，紫玉山莊公司有權按照總評估服務費的千分之五扣除中地聯(lián)合公司估價服務費�！秴f(xié)議》簽訂后，紫玉山莊公司積極履行了義務，但中地聯(lián)合公司至今未能完全履行評估義務、向紫玉山莊公司交付完整的評估報告，給紫玉山莊公司造成巨大的經(jīng)濟損失。綜上，紫玉山莊公司不同意中地聯(lián)合公司的訴訟請求，并反訴要求中地聯(lián)合公司給付違約金55萬元并承擔本案訴訟費。

紫玉山莊公司為證明其答辯意見及反訴意見向一審法院提交了以下證據(jù)予以佐證：

1、2007年3月30日、2007年4月12日及2007年5月10日的聯(lián)系函以及2007年4月20日的聯(lián)系函，證明由于中地聯(lián)合公司遲延履行評估義務，故紫玉山莊公司發(fā)函催促，中地聯(lián)合公司則回函堅持不履行完評估義務。

2、2006年12月31日的公函，證明紫玉山莊公司對評估報告有異議。

3、通知書，證明因項雯已經(jīng)離開紫玉山莊公司，故其所作的證明沒有證明力。

4、中地聯(lián)合公司起訴紫玉山莊公司和涿州博友會計師事務所有限責任公司的兩審裁判文書，證明紫玉山莊公司和涿州博友會計師事務所有限責任公司沒有侵犯中地聯(lián)合公司的著作權。

一審中，中地聯(lián)合公司對紫玉山莊公司的反訴辯稱：依據(jù)《協(xié)議》的約定，如果出現(xiàn)被拆遷人拒絕入戶評估而造成不能出具報告或時間延誤的，不屬于違約，紫玉山莊公司對評估期限的延長也是予以認可的。此外，中地聯(lián)合公司已經(jīng)完成評估義務并將完整的評估報告交付紫玉山莊公司，故中地聯(lián)合公司沒有違約行為，不同意紫玉山莊公司的反訴請求。

經(jīng)一審法院質證，紫玉山莊公司對中地聯(lián)合公司提交的證據(jù)1、6、7、10、11、12真實性、合法性均無異議，但對關聯(lián)性有異議，認為證據(jù)1中的有關被拆遷房屋應當包括公共房屋如學校等，而附屬物應當包含公共的樹木及道路等，但是中地聯(lián)合公司并沒有對這些項目進行評估，已屬違約，證據(jù)6紫玉山莊公司稱只收到了總報告，而沒有收到分戶報告即明細表，且沒有對該報告進行確認，證據(jù)7紫玉山莊公司認為其只是簽收而不代表確認評估報告，證據(jù)10、11紫玉山莊公司認為該兩份證據(jù)并不能證明其存在惡意拖欠評估費的行為，證據(jù)12紫玉山莊公司認為與本案無關；對證據(jù)2的真實性、合法性及關聯(lián)性均無異議；對證據(jù)3的真實性、合法性、關聯(lián)性均有異議，認為是中地聯(lián)合公司事后補做的，也無法確認項雯簽字的真實性，同時認為附屬物的范圍應當以補充協(xié)議的方式確定而非會議記錄的形式；對證據(jù)4的真實性、關聯(lián)性均有異議，認為是中地聯(lián)合公司單方制作的，并沒有向紫玉山莊公司送達；對證據(jù)5真實性、合法性及關聯(lián)性均有異議，認為該證據(jù)屬于證人證言，證人應當出庭作證，此外證人在出具證言時已經(jīng)與紫玉山莊公司解除勞動合同，其與紫玉山莊公司存在利害關系；對證據(jù)8紫玉山莊公司認為其沒有收到，故對此證據(jù)真實性、關聯(lián)性均有異議；對證據(jù)9紫玉山莊公司認為與本案無關，也無法證明其認可了評估報告。

經(jīng)一審法院審查，對中地聯(lián)合公司提交的證據(jù)認證如下：紫玉山莊公司對中地聯(lián)合公司提交的證據(jù)2真實性、關聯(lián)性、合法性均無異議，故予以確認；紫玉山莊公司對中地聯(lián)合公司提交的證據(jù)1、6、7、10、11、12真實性、合法性均無異議，對上述證據(jù)真實性、合法性予以確認，但紫玉山莊公司對上述證據(jù)的關聯(lián)性均有異議；而對于證據(jù)3、4、5、8、9，紫玉山莊公司對其真實性、合法性及關聯(lián)性均有異議；證據(jù)1中對評估內(nèi)容進行了約定，即“項目用地范圍內(nèi)被拆遷房屋（含裝修）、附屬物……”，該表述對被拆遷房屋并沒有區(qū)分房屋性質，所以應當理解為所有被拆遷房屋，而附屬物應當理解為被拆遷房屋的附屬物而非紫玉山莊公司所主張的公共道路及農(nóng)民院落外的樹木等；對證據(jù)3，紫玉山莊公司認為系中地聯(lián)合公司事后補做且對項雯簽字的真實性提出異議，但紫玉山莊公司并未提供證據(jù)證明證據(jù)3系中地聯(lián)合公司事后補做且并未對項雯簽字的真實性提出鑒定的申請，故對證據(jù)3的真實性、合法性予以確認，但由于《協(xié)議》約定“無雙方公章確認的文件均無效”，而證據(jù)3均沒有加蓋公章，故證據(jù)3并不能證明中地聯(lián)合公司已依約完成了評估工作并提交了評估報告；對于證據(jù)4，由于中地聯(lián)合公司未能提供證據(jù)證明其已經(jīng)向紫玉山莊公司送達，故對該份證據(jù)不予確認；對于證據(jù)5，由于出證人項雯未能出庭作證，且紫玉山莊公司對該份證據(jù)有異議，故對該證據(jù)不予確認；對于證據(jù)6、7、8，由于評估報告中已經(jīng)注明存在6份附件，紫玉山莊公司員工王京在簽收時應當盡到審查文件是否齊全的義務，現(xiàn)王京在簽收單上已簽字確認收到評估報告，而紫玉山莊公司并沒有提供證據(jù)證明其只收到總報告，故應當視為紫玉山莊公司已實際收到評估報告及其附件，對證據(jù)6、7、8的真實性、合法性予以確認，但并不能證明紫玉山莊公司已認可中地聯(lián)合公司的評估報告；對證據(jù)9、12，紫玉山莊公司并不否認其真實性，結合證據(jù)8，反映出紫玉山莊公司已經(jīng)將中地聯(lián)合公司制作的評估明細表中的相關評估數(shù)據(jù)用于其委托第三方張貼于被拆遷處的《涿州市碼頭鎮(zhèn)房屋拆遷評估明細表單》，該行為反映出紫玉山莊公司使用了中地聯(lián)合公司的工作成果，但不能表明紫玉山莊公司已經(jīng)確認了中地聯(lián)合公司的評估報告及其附件；對于證據(jù)10、11，只能證明雙方對評估范圍存在爭議，并不能證明紫玉山莊公司惡意拖欠服務費。

經(jīng)一審法院質證，中地聯(lián)合公司對紫玉山莊公司提交的證據(jù)1真實性、合法性無異議，但中地聯(lián)合公司認為該證據(jù)不能證明中地聯(lián)合公司存在違約行為；對證據(jù)2公章的真實性無異議，但中地聯(lián)合公司認為該份證據(jù)的提交已經(jīng)超過了舉證期限，此外其認為紫玉山莊公司已經(jīng)將評估報告上墻公示，應當視為紫玉山莊公司確認了評估報告；對證據(jù)3中地聯(lián)合公司認為該證據(jù)已經(jīng)超過舉證期限，且無法證明項雯的證言不具有證明力；對證據(jù)4真實性、合法性無異議，但中地聯(lián)合公司不認定其關聯(lián)性，認為法院認定中地聯(lián)合公司提供評估數(shù)據(jù)不屬于著作權法保護的對象，并未否定紫玉山莊公司使用中地聯(lián)合公司的評估數(shù)據(jù)的事實。

經(jīng)一審法院審查，對紫玉山莊公司提交的證據(jù)認證如下：中地聯(lián)合公司對證據(jù)1的真實性、合法性無異議，予以確認，但該證據(jù)只表明了紫玉山莊公司的意見，不能僅以此證明中地聯(lián)合公司存在違約行為；對于證據(jù)2、3，由于法院并沒有限定舉證期限，故紫玉山莊公司的補充證據(jù)應屬于在一審過程中的合理期限內(nèi)提交，證據(jù)2中加蓋了中地聯(lián)合公司的公章，故對該證據(jù)的真實性予以確認，該證據(jù)表明了紫玉山莊公司的意見，對該證據(jù)的關聯(lián)性予以確認，對于證據(jù)3，由于法院沒有確認中地聯(lián)合公司提交的證據(jù)5的證明力，故紫玉山莊公司的證據(jù)3亦與本案沒有關聯(lián)性，對該證據(jù)的真實性予以確認但對關聯(lián)性不予確認；對證據(jù)4，法院確認其真實性、合法性，但法院只認定中地聯(lián)合公司提供的評估數(shù)據(jù)不屬于著作權法保護的對象，與本案的爭議事實與主張并無關聯(lián)，對該證據(jù)關聯(lián)性不予確認。

一審法院根據(jù)上述認證查明：2006年9月6日，中地聯(lián)合公司（乙方）與紫玉山莊公司（甲方）簽訂《協(xié)議》，約定：一、估價內(nèi)容、估價期日：甲方因涿州市碼頭鎮(zhèn)張村項目建設用地需要，委托乙方對項目用地范圍內(nèi)被拆遷房屋（含裝修）、附屬物按照河北涿州有關規(guī)定進行估價，估價期限為2006年9月7日至2006年10月14日；二、雙方責任及協(xié)作事項：……乙方根據(jù)甲方的估價需要，保證對委估房屋及附屬物進行客觀、公正的評估，出具委估房屋估價結果報告，并于2006年10月11日以前交付甲方……；三、估價收費標準及支付方式：甲方支付乙方估價服務費55萬元，自合同簽訂3日內(nèi)，甲方應向乙方預付評估費10萬元，乙方將評估報告提交甲方并經(jīng)甲方確認后3日內(nèi)，甲方支付乙方評估服務費40萬元，余款5萬元待拆遷期結束，甲方取得拆遷清場證明后3日內(nèi)一次性付清……；四、違約責任：……乙方應在本協(xié)議約定時間內(nèi)完成評估工作，出具評估報告，如未能按本協(xié)議約定時間出具評估報告，每延誤一天，甲方有權按照總評估服務費的千分之五扣除乙方估價服務費，但因甲方或地方集體經(jīng)濟組織原因造成時間延誤的，乙方須提出書面說明并經(jīng)甲方書面同意后，相應時間順延，且因被拆遷人拒絕入戶評估而造成不能出具報告或時間延誤的除外，甲方應按本協(xié)議的約定及時支付乙方估價服務費，每延誤一天，甲方按照應付服務費的千分之五向乙方支付違約金；五、其它：……本合同項下所有洽商變更，現(xiàn)場簽證及來往函件、協(xié)商內(nèi)容、結算單據(jù)等均以加蓋雙方公章確認為準，無雙方公章確認的文件均無效。

《協(xié)議》簽訂后，中地聯(lián)合公司開始對被拆遷房屋進行評估，紫玉山莊公司亦于2006年9月13日向中地聯(lián)合公司支付評估費10萬元。2006年9月11日至2006年10月19日間，中地聯(lián)合公司與紫玉山莊公司就評估工作達成20份會議紀要，項雯作為紫玉山莊公司的代表、韓海濤作為中地聯(lián)合公司的代表在各份會議紀要上簽字確認，其中2006年9月12日的會議紀要載明：規(guī)定在院外的樹木一律不予登記。如果被拆遷人詢問此事，應答復院外的樹木在以后動遷時統(tǒng)一補償；2006年9月13日的會議紀要載明：關于非住宅（學校、村委會、村設施）放到最后統(tǒng)一處理；2006年9月13日、2006年9月14日、2006年9月17日、2006年9月27日、2006年10月15日、2006年10月16日的會議紀要均載明有被拆遷戶拒絕入戶或家中無人的情況。上述會議紀要均未加蓋雙方公章。

2006年12月11日，中地聯(lián)合公司向紫玉山莊公司送達了評估報告，紫玉山莊公司職員王京予以簽收。2006年12月30日，中地聯(lián)合公司又向紫玉山莊公司送達了《關于對最終審核結果的函》以及評估報告，紫玉山莊公司職員王京予以簽收并注明“不視同甲方已經(jīng)確認”的字樣。

評估報告最終確認：該房地產(chǎn)為住宅用途，于估價時點2006年10月28日的拆遷補償價格為56 846 250元，評估對象是涿州市碼頭鎮(zhèn)張村范圍內(nèi)邊家街村等5村共1133院所屬的將依法實施拆遷的房屋及其裝修、設備、附屬物。同時評估報告還將《涿州市碼頭鎮(zhèn)房屋拆遷評估匯總表》、《涿州市碼頭鎮(zhèn)各村房屋拆遷評估匯總表》、《涿州市碼頭鎮(zhèn)房屋拆遷評估明細表》作為附件。

2007年3月30日、2007年4月12日，紫玉山莊公司向中地聯(lián)合公司發(fā)出聯(lián)系函，要求中地聯(lián)合公司盡早完成評估工作并出具完整評估報告，否則紫玉山莊公司解除合同并追究中地聯(lián)合公司違約責任。2007年4月20日，中地聯(lián)合公司向紫玉山莊公司發(fā)出聯(lián)系函，認為其已經(jīng)完成評估工作并出具了完整的評估報告，同時敦促紫玉山莊公司支付評估費。2007年5月10日，紫玉山莊公司向中地聯(lián)合公司發(fā)出聯(lián)系函，通知中地聯(lián)合公司其要求解除合同�，F(xiàn)中地聯(lián)合公司不同意解除合同。

另查，紫玉山莊公司委托涿州博友會計師事務所有限責任公司公示上墻的《涿州市碼頭鎮(zhèn)房屋拆遷評估明細表單》顯示的數(shù)據(jù)與中地聯(lián)合公司向紫玉山莊公司出具的《涿州市碼頭鎮(zhèn)房屋拆遷評估明細表》中的數(shù)據(jù)基本一致。

一審法院判決認定：中地聯(lián)合公司與紫玉山莊公司簽訂的《協(xié)議》內(nèi)容、形式均不違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效�！秴f(xié)議》中關于中地聯(lián)合公司進行評估的范圍約定為“項目拆遷用地范圍內(nèi)被拆遷房屋（含裝修）、附屬物”，在實際履行《協(xié)議》的過程中雙方對評估范圍發(fā)生爭議，中地聯(lián)合公司僅對住宅性房屋及其附屬物進行了評估，并就此向紫玉山莊公司提交了評估報告，而紫玉山莊公司認為評估范圍不僅包括住宅性房屋及其附屬物，還應包括非住宅性房屋及其附屬物，以及項目范圍內(nèi)的公共道路、樹木等。對此問題，并無其它有效證據(jù)予以佐證，會議紀要雖然對評估范圍有“規(guī)定在院外的樹木一律不予登記”、“關于非住宅（學校、村委會、村設施）放到最后統(tǒng)一處理”的表述，但會議紀要均未加蓋雙方公章，按《協(xié)議》的約定，無雙方公章確認的文件均無效，故會議紀要不能作為確定評估范圍的依據(jù)。對評估范圍，一審法院認為，根據(jù)《協(xié)議》的表述，被拆遷房屋并沒有區(qū)分房屋的性質，應當既包括住宅性房屋，也包括學校、村委會、村設施等非住宅性房屋，但《協(xié)議》中所指的附屬物不能認定包括公共道路、樹木等，即評估范圍應為項目用地內(nèi)所有被拆遷房屋（含裝修）及其附屬物。中地聯(lián)合公司僅對住宅性房屋及其附屬物進行了評估，沒有全面履行合同義務。紫玉山莊公司通知中地聯(lián)合公司解除《協(xié)議》，中地聯(lián)合公司未請求法院或者仲裁機構確認解除《協(xié)議》的效力，一審法院認定《協(xié)議》已解除。由于紫玉山莊公司已使用了中地聯(lián)合公司提供的評估數(shù)據(jù)，紫玉山莊公司應給付中地聯(lián)合公司合理的服務費，鑒于不能確定住宅性房屋（含裝修）及其附屬物占所有被拆遷房屋（含裝修）及其附屬物的比重，不能以計算《協(xié)議》約定服務費的比例的方式確定中地聯(lián)合公司應得的合理服務費，所以紫玉山莊公司應給付中地聯(lián)合公司的服務費的數(shù)額，一審法院酌情確定。中地聯(lián)合公司要求紫玉山莊公司給付逾期付款違約金的訴訟請求，因中地聯(lián)合公司履行義務不符合約定，其所交付的評估報告也沒有得到紫玉山莊公司的確認，不符合《協(xié)議》約定的付款條件，中地聯(lián)合公司索要違約金的訴訟請求，不予支持。項雯簽名的會議紀要雖然沒有加蓋紫玉山莊公司的公章，但會議紀要反映了評估時的情況，存在被拆遷戶拒絕入戶的情況，按《協(xié)議》約定，這種情況下中地聯(lián)合公司不應承擔延期交付評估報告的違約責任，但根據(jù)會議紀要反映出，中地聯(lián)合公司于2006年9月11日至2006年10月19日期間進行入戶調(diào)查，而中地聯(lián)合公司于2006年12月30日才將定稿的評估報告交付紫玉山莊公司，即使考慮到被拆遷人拒絕入戶的情況可以免責，中地聯(lián)合公司交付評估報告的時間也明顯延誤，一審法院認定中地聯(lián)合公司逾期65日交付評估報告，中地聯(lián)合公司應依《協(xié)議》的約定承擔相應的違約責任。在2006年12月30日中地聯(lián)合公司交付紫玉山莊公司評估報告時，紫玉山莊公司應當知曉雙方對評估范圍的理解不同，中地聯(lián)合公司已不會交付紫玉山莊公司所認可的完整的評估報告，紫玉山莊公司索要此后的逾期交付評估報告的違約金，并不合理，而紫玉山莊公司沒有證明由于中地聯(lián)合公司交付的評估報告不完整給其造成的損失，所以對紫玉山莊公司要求中地聯(lián)合公司支付2006年12月30日之后的逾期交付評估報告違約金的請求，不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條第一款的規(guī)定，判決：一、紫玉山莊公司于判決生效后10日內(nèi)給付中地聯(lián)合公司評估費20萬元。二、中地聯(lián)合公司于判決生效后10日內(nèi)給付紫玉山莊公司違約金178 750元。三、駁回中地聯(lián)合公司和紫玉山莊公司的其它訴訟請求。

中地聯(lián)合公司不服一審法院上述民事判決，向本院提起上訴。其主要上訴理由是：一、在本案的評估對象涿州碼頭鎮(zhèn)，非住宅房屋（村委會、學校、村設施）占所有被拆遷房屋的比例極低，不超過百分之五，且完全可以通過實地統(tǒng)計的方式進行確定，一審判決脫離事實基礎，酌情確定的服務費用數(shù)額過低，顯示公平。二、一審判決認定上訴人逾期65天提交評估報告并判令中地聯(lián)合公司承擔17萬元，所依據(jù)的事實及法律錯誤，導致判決錯誤。（一）紫玉山莊公司接受中地聯(lián)合公司評估報告，且在長達3個月的時間內(nèi)沒有以任何方式提出任何異議，應視為對評估報告的認可，也表明中地聯(lián)合公司的評估工作不存在任何遺漏。（二）一審判決關于中地聯(lián)合公司延期提交評估報告的認定沒有事實及法律依據(jù)。1、一審判決錯誤地將實地入戶勘察工作期限等同于全部估價期限，忽略了中地聯(lián)合公司在入戶勘察工作結束后還需要花費相當長的時間進行估價、評估工作的事實，導致其錯誤地認定中地聯(lián)合公司逾期65日提交報告。2、雙方事實上已經(jīng)對《委托協(xié)議》的履行期限進行變更，形成履行期限沒有約定或約定不明的新的合同關系。鑒于雙方新的合同關系中對履行期限沒有約定或約定不明，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第62條的規(guī)定，中地聯(lián)合公司可以隨時履行，不構成延期履行。3、紫玉山莊公司對評估工作的延期明知，且配合中地聯(lián)合公司完成合同工作，在中地聯(lián)合公司已經(jīng)履行主要義務后，紫玉山莊公司最終接受中地聯(lián)合公司履行的主要義務，在收到《評估報告》后長達三個月時間內(nèi)從未主張超過履行期限，也證明紫玉山莊公司對中地聯(lián)合公司提交的報告的履行期限的認可。4、雖然雙方未簽訂書面協(xié)議，但紫玉山莊公司對基于新的評估范圍和評估期限而產(chǎn)生的評估報告實際接受，應視為雙方成立新的合同關系。（三）假使存在違約行為，在紫玉山莊公司沒有任何證據(jù)證明其實際損失的情形下，一審判決認定的違約金過高。

中地聯(lián)合公司的上訴請求是：撤銷一審判決，改判支持中地聯(lián)合公司的訴訟請求；本案一審和二審訴訟費用由紫玉山莊公司承擔。

紫玉山莊公司服從一審法院判決，其主要答辯意見是：公共道路和樹木也是雙方約定的評估范圍，一審對服務費的認定是合理的，雙方的任何函件都要以雙方蓋章確認。一審法院認定中地聯(lián)合公司逾期65天提交報告并承擔違約金符合事實并有法律依據(jù)，對違約金的判決公平合理。違約金比例是中地聯(lián)合公司擬定的，中地聯(lián)合公司實際上認可違約金比例，違約金比例雙方對等，一審法院在認定逾期交付報告的天數(shù)時已經(jīng)作了調(diào)整，相當于對違約金進行了調(diào)整，中地聯(lián)合公司違約給紫玉山莊公司造成了巨大損失。

本院經(jīng)審理查明的事實與一審法院查明的事實一致。

上述事實，有各方當事人提交的上述證據(jù)、當事人陳述意見在案佐證。

本院認為，中地聯(lián)合公司與紫玉山莊公司簽訂的《協(xié)議》不違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效�！秴f(xié)議》中對被拆遷房屋沒有區(qū)分房屋性質，應當既包括住宅性房屋，也包括非住宅性房屋。中地聯(lián)合公司僅對住宅性房屋及其附屬物進行了評估，沒有全面履行合同義務。一審法院據(jù)此對紫玉山莊公司應給付中地聯(lián)合公司的服務費數(shù)額予以酌定并無不當。一審法院認定中地聯(lián)合公司逾期65日交付評估報告并確定了中地聯(lián)合公司承擔的違約責任亦無不當。

綜上，一審法院認定事實清楚，適用法律正確，本院予以維持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

一審案件受理費七千七百五十元，反訴費九千三百元，由北京中地聯(lián)合房地產(chǎn)評估有限公司負擔七千三百二十五元（已交納），由北京紫玉山莊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔九千七百二十五元（已交納九千三百元，余款于本判決生效后七日內(nèi)交納）。

二審案件受理費七千四百三十一元，由北京中地聯(lián)合房地產(chǎn)評估有限公司負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

                                   審　判　長　　閆  飛

                                   代理審判員　　李晶雪

                                   代理審判員　　賈  申

                                  二○○九年 六月 十九日

                                   書　記　員　　李雪梅