房地產(chǎn)估價報告在房屋征收訴訟中的質(zhì)證與采信

一、質(zhì)證的定義及特點 質(zhì)證，是指在法庭審理的過程中，在審判人員的主持下，當(dāng)事人就所提出的證據(jù)，圍繞證據(jù)的真實性、關(guān)聯(lián)性、合法性，針對證據(jù)能力有無以及證明力大小，互相進行質(zhì)疑、說明和辯駁的訴訟活動。它的意義在于，通過質(zhì)證程序使案件審理更加公開，法院能夠正確地認定證據(jù)，保障當(dāng)事人的程序權(quán)利。 質(zhì)證的主體，是指在質(zhì)證過程中對證據(jù)予以說明質(zhì)辨的主體，是原告，被告、訴訟代理人和第三人，法院是審查判斷和認定證據(jù)的主體。 質(zhì)證的客體，又稱質(zhì)證的對象，是指質(zhì)證主體之間的權(quán)利共同指向的目標(biāo)，也即與案件事實有聯(lián)系的各種證據(jù)材料。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》，證據(jù)應(yīng)當(dāng)在法庭上出示，并經(jīng)庭審質(zhì)證。未經(jīng)庭審質(zhì)證的證據(jù)，不能作為定案的依據(jù)。因此，質(zhì)證的客體范圍具有廣泛性的特點，原則上，各種證據(jù)都應(yīng)當(dāng)在法庭上經(jīng)過當(dāng)事人的質(zhì)證，才能作為認定案件事實的依據(jù)。 質(zhì)證的內(nèi)容，主要是質(zhì)疑和辯駁證據(jù)的資格和證明力。當(dāng)事人在進行質(zhì)證時，應(yīng)當(dāng)圍繞證據(jù)的關(guān)聯(lián)性、合法性和真實性，針對證據(jù)有無證明效力以及證明力大小，進行質(zhì)疑、說明和辯駁。 質(zhì)證的方式具有多樣性，由于作為質(zhì)證對象的證據(jù)材料具有多樣性，因而質(zhì)證的方式也具有多樣性。例如，對于證人證言可以采取詢問的方式，對實物證據(jù)可采取辨認、鑒定等方式。 以上幾點，需要估價機構(gòu)和估價師重點關(guān)注的，是在出具評估報告時，應(yīng)當(dāng)按照證據(jù)規(guī)定，審慎的核查其合法性、真實性、關(guān)聯(lián)性，以保證評估報告在作為證據(jù)使用時有足夠的證明力。

二、評估報告的合法性分析 根據(jù)法律規(guī)定和司法實踐，審查判斷證據(jù)的合法性，一般應(yīng)從以下幾個方面進行：
1．收集提供證據(jù)的程序是否合法 主要包括：估價機構(gòu)是否按照規(guī)定，通過被征收人選舉或招投標(biāo)等合法方式取得估價業(yè)務(wù)；估價師是否按照規(guī)范的程序開展評估工作，出具合法的評估結(jié)果等。 筆者認為，在整個征收評估工作中，評估程序是重中之重。征收工作是當(dāng)前社會上的熱點、難點，征收評估不僅要做到結(jié)果準(zhǔn)確合理，也要做到程序合法。程序有問題，結(jié)果的權(quán)威性就會受到質(zhì)疑。打官司，是先程序，再打證據(jù)。因此，估價師在出具估價結(jié)果時，既要合情合理，更要合法，只有這樣，才能經(jīng)得起法律的檢驗。估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果，分戶初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)公示，留出公示異議期，公示期滿后，應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。 2．證據(jù)的手續(xù)是否完備，是否符合法定形式 要求估價機構(gòu)要嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》以及《國有土地上房屋征收評估辦法》的規(guī)定，出具規(guī)范的評估報告，明確評估的基本要素。評估報告應(yīng)當(dāng)由負責(zé)征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)公章，不得以印章代替簽字，這也是新條例比舊條例要求更嚴(yán)格的地方。 評估報告的相關(guān)法律文件主要有：征收管理部門頒布的征收決定，征收區(qū)域平面圖，房屋征收評估委托合同，被征收房屋的產(chǎn)權(quán)證明，估價機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證明，估價師的資格證、注冊證等。以上是法院審查案件時的要件，如缺少這些要件，將會因證據(jù)不符合法定形式要求而不予采信。 3．收集提供證據(jù)的主體是否合法 按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，只有符合規(guī)定資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)才能成為征收估價的合法機構(gòu)，非房地產(chǎn)估價機構(gòu)和非注冊房地產(chǎn)估價師不能出具房屋征收評估報告。 4．取得證據(jù)的方式是否合法 《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，并妥善保管。被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明。很多時候，有的估價師并不注意這一點，認為只進行了實地查勘，無論被征收人簽不簽字，都不影響實地查勘的程序和效力。雖然多數(shù)時候是被征收人懷有抵觸情緒不配合簽字，但筆者認為，應(yīng)當(dāng)盡量與當(dāng)事人溝通，如果實在不愿意簽字，也應(yīng)當(dāng)做好情況記錄，請征收部門代表或第三人見證，同時要求隨行人員做好影像資料的采集，以免在開庭質(zhì)證時陷入被動。 5．證據(jù)的運用是否合法 房屋征收評估報告對評估目的有嚴(yán)格的要求，被征收房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。這就說明征收評估報告只能用于征收補償，而不得有其他用途，估價師在收集相應(yīng)的證據(jù)材料時也要緊緊圍繞這一目的開展工作。

三、評估報告的真實性分析 證據(jù)的真實性，就是我們通常所說的證據(jù)的客觀性，對于收集到的每個證據(jù)材料，只有通過審查判斷，才能確定其內(nèi)容是否真實，是否符合案件的實際情況。我國三大訴訟法均明確規(guī)定，證據(jù)必須查證屬實，才能作為定案的根據(jù)，因此，證據(jù)的真實性就成為審查判斷證據(jù)的首要任務(wù)和內(nèi)容。 審查判斷證據(jù)的真實性，一般可以從以下方面進行：
1．證據(jù)的來源是否真實可靠 證據(jù)的來源不同，其真實可靠性也會有所差異，因此，可以根據(jù)證據(jù)的來源來審查判斷證據(jù)的真實性。對于證據(jù)來源，一般可以從幾個方面進行審查：其一，收集提供證據(jù)的人與當(dāng)事人是否有利害關(guān)系。當(dāng)估價師估價機構(gòu)與征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避，以保證評估結(jié)果的客觀公正性。其：二，收集提供證據(jù)的人是否因其主觀上或客觀上的因素，影響了證據(jù)的真實性。估價師在選擇交易案例、技術(shù)路線、技術(shù)參數(shù)時，應(yīng)當(dāng)秉持客觀的態(tài)度，不得因個人的喜好而所取舍。其三，有關(guān)人員是否出于不良動機提供了虛假的證據(jù)。由于征收工作的復(fù)雜性，估價師對當(dāng)事人提供的各種證據(jù)材料并具備完全的判別能力，因此房屋征收評估工作需要查詢相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門及其他相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)提供便利。對象應(yīng)當(dāng)全面客觀，不得遺漏、虛構(gòu)，對于不能確定的情況，估價師不能擅自決定，必須向委托方及時溝通匯報，獲得委托的確定和認可，并存入檔案。，例如，對未登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府認定、處理的結(jié)果進行評估。其四，調(diào)查收證據(jù)的方式、方法是否正確科學(xué)。在采集數(shù)據(jù)時，應(yīng)做到工作計劃嚴(yán)密不漏、人員調(diào)配科學(xué)合理，嚴(yán)格按法定程序操作。在測算果時，估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況，對市場、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多方法對被征收房屋價值進行評估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易案例的，首先應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。可以同時選用兩種以上評估方法的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進徹校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。以上關(guān)于評方法的規(guī)定，其目的是為了使評估結(jié)果盡接近客觀實際，滿足證據(jù)的真實性需要。其五，證據(jù)是否為原件原物，復(fù)印件、復(fù)制品與原件原物是否相符等。 2．證據(jù)的內(nèi)容是否真實可信 其一，證據(jù)本身所要反映和證明的事實。其二，要注意每個證據(jù)本身的不同特點，例如物證書證屬于實物證據(jù)，當(dāng)事人陳述、證人證言屬于言詞證據(jù)，它們都有各自不同的特點。其三，要注意證據(jù)的內(nèi)容本身是否一致，有無矛盾等。估價師應(yīng)當(dāng)充分認識到，征收工作時間緊、任務(wù)重，又牽涉到干家萬戶的切身利益，一字之差，可能造成嚴(yán)重的后果，不可有絲毫大意。估價機構(gòu)應(yīng)建立健全報告審核制度，對出具的每一份報告都要反復(fù)審核，不應(yīng)讓制度流于形式，以免出現(xiàn)低級錯誤。

四、評估報告的關(guān)聯(lián)性分析 證據(jù)的關(guān)聯(lián)性，又稱證據(jù)的相關(guān)性，是指證據(jù)與案件事實之間的內(nèi)在聯(lián)系。證據(jù)材料必須與案件事實之間存在某種內(nèi)在聯(lián)系，才能采納為定案證據(jù)。審查房屋征收評估報告作為補償決定的證據(jù)，就是審查評估報告補償決定是否有關(guān)聯(lián)性。因此，評估報告必須是針對房屋征收補償這一特定事項的，也就是說估價目的必須是“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值。”這句話必須在整體評估報告和分戶評估報告中原文載明，否則，報告與補償決定就失去了關(guān)聯(lián)性，有可能導(dǎo)致補償決定被撤消，房屋征收工作陷入僵局。此外，《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條明確規(guī)定： “對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格�！边@就要求估價師在選取案例、測算結(jié)果時，必須調(diào)查與被征收房屋相類似的交易案例，否則，出具的評估結(jié)果也不具備證據(jù)的關(guān)聯(lián)性。 以上，是對房屋征收評估報告作為證據(jù)使用時所應(yīng)具有的特性的探討，三者缺一不可，相輔相成，只有這樣，評估報告才有說服力，并最終被法庭認可采信。

五、估價師在質(zhì)證中應(yīng)注意的問題 （一）質(zhì)證前的準(zhǔn)備 在開庭前，估價師有必要與委托方或其訴訟代理人進行溝通，核實下列問題：
(1)核實估價機構(gòu)的資質(zhì)和估價人員的資格。 (2)核實估價機構(gòu)確定程序的合法性。 (3)核實征收評估委托合同的真實性、合法性。 (4)核實估價機構(gòu)和估價人員與征收當(dāng)事人是否有利害關(guān)系。 (5)對評估報告的內(nèi)容和形式進行核實。包括履行合同情況，評估結(jié)果是否真實，征收估價時點及報告有效期，是否由注冊估價師簽字。 (6)核實公示初評結(jié)果以及報告送達程序是否合法。 (7)核實是否已經(jīng)應(yīng)當(dāng)事人要求進行了復(fù)核，復(fù)核檔案是否完整。 (8)核實是否已告知當(dāng)事人提請啟動鑒定程序并進行了技術(shù)鑒定等等； （二）質(zhì)證時應(yīng)注意的事項 估價師應(yīng)充分認識到這一點，司法裁判通過證據(jù)來認定事實，證據(jù)是否充分、證據(jù)鏈?zhǔn)欠裢暾麑⒅苯佑绊懖门薪Y(jié)果。質(zhì)證應(yīng)圍繞證據(jù)的三個特性展開，質(zhì)證時應(yīng)注意以下幾點：
(1)選取思維敏銳、辯論能力強、心理素質(zhì)好的估價師參加庭審質(zhì)證。 (2)全面熟悉案情和相關(guān)法律規(guī)定，作好應(yīng)對預(yù)案。 (3)做好庭審記錄，針對對方提出的問題，逐一進行質(zhì)辨。 (4)注意庭審紀(jì)律，說話心平氣和，遣詞用句得當(dāng)。 俗話說，話不說不清，理不辨不明，一份過硬的評估報告應(yīng)當(dāng)經(jīng)得起法庭的質(zhì)證和考驗，這對提升估價機構(gòu)的信譽和形象來講，未嘗不是一件好事。更重要的是，打鐵還需自身硬，要想有理走遍天下，估價師只有苦練內(nèi)功，才能熟練地應(yīng)對各種復(fù)雜的局面，展現(xiàn)當(dāng)代估價師的風(fēng)采。