河南省房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會

關(guān)于發(fā)布系列房地產(chǎn)估價技術(shù)指引的通知

豫房估協(xié)〔2013〕18號

各單位會員、個人會員：

為提高河南省房地產(chǎn)估價技術(shù)水平，解決長期以來存在的估價技術(shù)參數(shù)選取不規(guī)范的問題，受河南省房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的委托，河南宏基房地產(chǎn)評估測繪有限公司根據(jù)多年來的實踐經(jīng)驗，撰寫了《河南省房地產(chǎn)估價技術(shù)指引之一——報酬率或資本化率求取》。經(jīng)河南省房地產(chǎn)估價行業(yè)誠信聯(lián)盟成員單位審核、試用，河南省房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會決定予以發(fā)布，在全省房地產(chǎn)估價活動中推廣使用。

今后，協(xié)會將分期推出房地產(chǎn)估價參數(shù)選取、估價報告重要片段規(guī)范撰寫等系列技術(shù)指引作為《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的補充內(nèi)容，供我省房地產(chǎn)估價機構(gòu)參考使用。在房地產(chǎn)估價活動中不參考使用本技術(shù)指引的，應(yīng)在報告中闡明理由。

附件：河南省房地產(chǎn)估價技術(shù)指引之一——報酬率或資本化率求取

河南省房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會

附件：

河南省房地產(chǎn)估價技術(shù)指引之一

                ——報酬率或資本化率求取

報酬率或資本化率是房地產(chǎn)估價活動中的重要參數(shù)之一，對收益法估價結(jié)果影響甚大。估價實踐中，報酬率或資本化率過低、過高現(xiàn)象一直存在，取值過程不規(guī)范、隨意性大的問題往往使估價師產(chǎn)生困惑。

根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場狀況，一般情況下，宜采用累加法及市場提取法求取報酬率或資本化率。

一、累加法

以安全利率加風(fēng)險調(diào)整值作為報酬率。安全利率選用中國人民銀行公布的同時期一年定期存款年利率，風(fēng)險調(diào)整值為承擔(dān)額外風(fēng)險所要求的補償。

提示：1．報酬率不得低于中國人民銀行公布的同時期五年期存款年利率；有長期國債年利率的，不低于房地產(chǎn)收益年限相似年期的國債年利率。

2．風(fēng)險調(diào)整值根據(jù)估價對象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場等存在的風(fēng)險，結(jié)合當(dāng)時的貨幣政策綜合確定；貨幣政策分從緊、適度從緊、穩(wěn)健、適度穩(wěn)健、寬松五個檔次，應(yīng)以近幾年穩(wěn)健貨幣政策時期的利率為參考，短期從緊、寬松貨幣政策時，考慮風(fēng)險調(diào)整值的幅度，使報酬率相對穩(wěn)定。貨幣政策是漸進的，應(yīng)先判斷貨幣政策走向。

3．從用途上分，風(fēng)險調(diào)整值自低到高的順序是工業(yè)、居住、辦公、商業(yè)；從檔次上分，風(fēng)險調(diào)整值自低到高的順序是：住宅（低檔、中檔、高檔）、寫字樓（丙級、乙級、甲級）、商業(yè)（小區(qū)級、區(qū)級、市級）。

二、市場提取法

選取不少于三個可比實例，利用其價格、凈收益、收益期或持有期等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的收益法公式，求取報酬率或資本化率。

提示：1．求取報酬率的方程一般為不易解方程，在無計

算軟件的情況下，須多次試算并利用線性內(nèi)插法近似求取。

2．多個可比實例求取的報酬率綜合為估價對象的報酬率時，應(yīng)分別根據(jù)房地產(chǎn)的可比性及交易雙方的預(yù)期心態(tài)等，采用加權(quán)算術(shù)平均值作為估價對象的報酬率，如認(rèn)為無差別，權(quán)數(shù)相同。

3．對求取的報酬率要進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，當(dāng)未來類似收益性房地產(chǎn)收益與可比實例交易時的狀況相比，收益風(fēng)險有降低的趨勢時，報酬率可適當(dāng)下調(diào)，反之亦然。